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公開番号2025118031
公報種別公開特許公報(A)
公開日2025-08-13
出願番号2024013086
出願日2024-01-31
発明の名称賃貸物件管理支援システム及びプログラム
出願人株式会社零SPACE
代理人個人
主分類G06Q 50/163 20240101AFI20250805BHJP(計算;計数)
要約【課題】物件の室内損傷の管理に適した賃貸物件管理支援システムを提供する。
【解決手段】管理サーバが、物件の各区画内の全景画像を記憶する全景画像記憶手段、全景画像に係る特写点の位置及び種別情報を含む位置マーカ情報を記憶する位置マーカ情報記憶手段、各位置マーカに関連付けて、該位置マーカの位置を撮影した特写画像を、撮影日情報とともに記憶する特写点情報記憶手段を備え、端末装置が、全景画像情報を取得し表示する全景画像表示手段、位置マーカ情報を取得し、全景画像に重ねて位置マーカを表示する位置マーカ表示手段、各位置マーカに関連付けられた特写画像を取得し、特写点の特写画像を撮影日の順に並べたリスト又はスライドを表示装置に表示する特写点情報表示手段を備えた。
【選択図】図13
特許請求の範囲【請求項１】
情報管理を行う管理サーバと、
通信回線を介して前記管理サーバと通信可能な、ユーザが利用する端末装置と、
を備え、
前記管理サーバは、
賃貸物件の各区画内の全景画像を記憶する全景画像記憶手段と、
前記全景画像上に位置を指定して設定される特写点の位置情報及び位置マーカ種別情報を含む位置マーカ情報を記憶する位置マーカ情報記憶手段と、
前記各位置マーカに関連付けて、該位置マーカの位置を撮影した画像である特写画像を、該特写画像の撮影日情報とともに記憶する特写点情報記憶手段と、
を備え、
前記端末装置は、
表示装置と、
前記全景情報記憶手段から前記全景画像情報を取得し、前記表示装置に全景画像を表示する全景画像表示手段と、
前記位置マーカ情報記憶手段から前記位置マーカ情報を取得し、前記表示装置に、前記全景画像に重ねて位置マーカを表示する位置マーカ表示手段と、
前記各位置マーカに関連付けられた前記特写画像を前記特写点情報記憶手段から取得し、前記特写点の特写画像を撮影日の順に並べたリスト又はスライドを前記表示装置に表示する特写点情報表示手段と、
を備えたことを特徴とする賃貸物件管理支援システム。
続きを表示（約 1,300 文字）【請求項２】
前記端末装置は、携帯型の端末装置であり、
入力装置と、
撮像装置と、
前記入力装置からの入力に従い、前記表示装置に前記全景画像に重ねて表示される位置マーカを選択する位置マーカ選択手段と、
前記位置マーカ選択手段により選択される位置マーカである選択位置マーカに対し、前記撮像装置により前記特写画像を撮影する特写画像撮像手段と、
前記特写画像撮像手段により撮影される前記特写画像を、該特写画像に係る前記選択位置マーカの特定情報、及び該特写画像の撮影日時情報とともに、前記管理サーバの前記特写点情報記憶手段に保存する特写点情報更新手段と、
を備えたことを特徴とする請求項１記載の賃貸物件管理支援システム。
【請求項３】
前記端末装置は、
前記入力装置からの入力に従って、前記全景画像表示手段により全景画像が表示された前記表示装置の表示画面上に於ける、前記位置マーカを登録する位置を取得し、
取得した位置を新たな特写点の位置とする前記位置マーカ情報を生成し、
前記管理サーバの前記位置マーカ情報記憶手段に保存する位置マーカ登録手段
を備えたことを特徴とする請求項２記載の賃貸物件管理支援システム。
【請求項４】
前記管理サーバは、
前記特写画像に関連付けて、該特写画像に附属する情報が記録される附属データを記憶する附属情報記憶手段
を備え、
前記端末装置は、
前記特写画像撮像手段により撮影される前記特写画像に対し、該特写画像に附属する情報が記録される附属データを入力する附属情報入力手段と、
前記附属情報入力手段から入力される附属データを、前記管理サーバの前記附属情報記憶手段に保存する附属情報更新手段と、
を備え、
前記特写点情報更新手段は、前記特写画像撮像手段により撮影される前記特写画像に対し、該特写画像に附属する附属データにアクセスするためのリンクアドレス情報を含むバーコード（一次元バーコード又は二次元バーコードをいう。）を生成して該特写画像に追加し、該特写画像を、該特写画像に係る前記選択位置マーカの特定情報、及び該特写画像の撮影日時情報とともに、前記特写点情報記憶手段に保存するものであること
を特徴とする請求項２記載の賃貸物件管理支援システム。
【請求項５】
前記位置マーカ表示手段は、１撮影日のみの前記特写画像が関連付けられた位置マーカと、２撮影日以上の前記特写画像が関連付けられた位置マーカと、で異なる色、異なる形状、又は異なる模様として表示することを特徴とする請求項１記載の賃貸物件管理支援システム。
【請求項６】
表示装置、入力装置、撮像装置、通信装置及びコンピュータを備え、通信回線を介して通信可能な端末装置に於いて、前記コンピュータに読み込ませて実行することにより、前記端末装置を、請求項１乃至５の何れか一の端末装置として機能させることを特徴とするプログラム。

発明の詳細な説明【技術分野】
【０００１】
本発明は、アパート等の不動産の賃貸物件の損傷情報の管理を支援する賃貸物件管理支援システムに関する。
続きを表示（約 2,900 文字）【背景技術】
【０００２】
部屋などの状態を画像として記録・管理するためのシステムとしては、特許文献１，２に記載のものが公知である。
【０００３】
特許文献１に記載の撮影画像管理システムは、現場（検査、監視、巡回、点検等の対象となる場所）を撮影した撮影画像が、現場のどこで撮影されたものであるかを登録するにあたり、現場を表す現場画像（現場内の場所を特定可能な画像。例えば、青写真や設計図、見取り図、模式図など）上で撮影位置の指定を行うことで効率的な撮影画像（パノラマ画像、特に、カメラの全周囲を撮影した３６０度画像）の管理を行うものである。この撮影画像管理システムでは、まず、画像入力部（２１１）が、現場を撮影した撮影画像（３６０度画像）の入力を（ファイルとして）受け付け、次いで、撮影場所指定部（２１２）が、現場画像を表示し、現場画像上で撮影画像の撮影場所の指定を受け付ける（仝文献図４参照）。次いで、ユーザがフロアマップ上でクリックして撮影場所を指定した後、ポインタ（３０３）をドラッグして撮影方向を指定するそして、撮影場所指定部（２１２）が、撮影画像（３６０度画像）を、撮影画像ＩＤ、現場画像ＩＤ、及び撮影場所を示す画像上の座標を対応付けて撮影場所記憶部（２３１）に登録する。これにより、現場のどこで撮影したのか、またどちらを向いて撮影したのかをフロアマップ上で入力するユーザインタフェースを提供するものである。また、この撮影画像管理システムでは、３６０度画像にアイコンを埋め込み、現場に配置されている設備等のオブジェクトに、例えば設備の説明書や詳細図面等のドキュメントと関連付けを行う。撮影画像上に表示されたアイコンが選択された場合、そのアイコンの位置に対応するドキュメントを撮影場所記憶部（２３１）から特定し、特定したドキュメントをドキュメント記憶部（２３５）から読み出して表示する。
【０００４】
特許文献２に記載の情報管理システムは、施設および施設内の物品に関する情報を効率よく情報を管理できる情報管理システムである。写真制御部（２２）が管理対象となる施設に対して写真（所定点から施設内を３６０度方向に撮影した３６０度写真）を登録し、写真制御部（２２）が登録された写真をユーザ端末（１）のディスプレイに表示させる（仝文献図４参照）。次いで、項目選択部（２３）が、３６０度写真に設定されている複数の項目（３６０度写真の施設管理に関する項目。例えば、施設説明書，竣工図書，工事履歴など。）のうちのいずれかをユーザ操作に応じて選択する。アイコン設定部（２４）が、３６０度写真において、ユーザにより指定された任意の位置に関連付けてアイコンを設定する。そして、関連付け部（２６）が、ユーザ端末（１）のディスプレイに表示されている写真と、ユーザ操作に応じた情報（例えば、クラウドストレージ（３）に格納された１以上の電子ファイルなど。）とを関連付ける。また、関連付け部（２６）は、当該物品の管理に関する情報をアイコンに関連付けたり、当該物品に関する複数のユーザからのコメントをアイコンに関連付けたりする。一方、リスト表示部（２７）は、ユーザ操作に応じ、関連付け部（２６）により３６０度写真に関連付けられたデータのリストをユーザ端末（１）のディルプレイに表示させる。そして、ユーザ操作に応じて選択された項目に関連付けられた電子ファイルをリスト表示させたり、アイコンに関連付けられた電子ファイルをリスト表示させたりする。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００５】
特許６９０８９５３号明細書
特開２０２２－１４１５８８公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【０００６】
アパート等の不動産の賃貸物件では、契約上、賃貸契約の終了する退居時に、入居者にキズ等の損傷の修繕が求められる場合が一般的である。然し乍ら、退居時にある損傷が、その損傷を調べただけでは、入居時からあったものであるか、入居中に生じた物であるかを見分けることは一般に困難である為、修繕責任が入居者側にあるか家主側にあるかで紛争となるケースが多々見られる。また、賃貸物件の管理会社や保険会社は、賃貸物件の損傷状況の経時的な変化を記録して、賃貸物件の管理や修繕を行ったり、保険の請求／支払いを行ったりする必要がある。この場合、入居者の入居／退去時に賃貸物件の室内の損傷状況を確認し、記録し、修繕や保険請求／支払の必要性を判定する。そこで、入退居時における賃貸物件の損傷を調査し、その損傷状態を画像として記録・管理することが求められ、その記録・管理の為のシステムが求められる。
【０００７】
上述の各先行技術文献に記載の各システムは、室内の各部の写真を管理するものであるが、これを賃貸物件の室内損傷の管理に適用する場合、いつ損傷が発生したのかといった経時的な管理を行うことが出来ないため、修繕責任の帰属の判定、修繕の必要性の判定、保険請求／支払の必要性の判定といった目的に適するものではない。
【０００８】
そこで、本発明の目的は、賃貸物件の室内損傷の管理に適した賃貸物件管理支援システムを提供することにある。
【課題を解決するための手段】
【０００９】
本発明に係る賃貸物件管理支援システムの第１の構成は、情報管理を行う管理サーバと、
通信回線を介して前記管理サーバと通信可能な、ユーザが利用する端末装置と、
を備え、
前記管理サーバは、
賃貸物件の各区画内の全景画像を記憶する全景画像記憶手段と、
前記全景画像上に位置を指定して設定される特写点の位置情報及び位置マーカ種別情報を含む位置マーカ情報を記憶する位置マーカ情報記憶手段と、
前記各位置マーカに関連付けて、該位置マーカの位置を撮影した画像である特写画像を、該特写画像の撮影日情報とともに記憶する特写点情報記憶手段と、
を備え、
前記端末装置は、
表示装置と、
前記全景情報記憶手段から前記全景画像情報を取得し、前記表示装置に全景画像を表示する全景画像表示手段と、
前記位置マーカ情報記憶手段から前記位置マーカ情報を取得し、前記表示装置に、前記全景画像に重ねて位置マーカを表示する位置マーカ表示手段と、
前記各位置マーカに関連付けられた前記特写画像を前記特写点情報記憶手段から取得し、前記特写点の特写画像を撮影日の順に並べたリスト又はスライドを前記表示装置に表示する特写点情報表示手段と、
を備えたことを特徴とする。
【００１０】
この構成によれば、全景画像上の位置マーカの位置（特写点）に対応する位置周辺を撮影した特写画像が撮影日の順に並べたリストとして表示装置に表示されるため、ユーザは、特写点の状態の変化を事後的に確認することが出来る。
（【００１１】以降は省略されています）

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